再议“钱出不来,中国富人纽约买房泡汤”

前几天,看到一篇被各大网站广为转载的文章《钱出不来,中国富人纽约买房泡汤》,这是一篇值得一读的文章,也是给国内来美买房客一个很好的提醒。

位于在LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte是一颗闪耀星星! Corte楼高仅有7层,长度达250英尺,包括Studio、一居室、二居室和三居室共有85套。Corte配备的服务设置也是丰富得惊人,包括了24小时礼宾服务、健身中心和休息室、室外庭院、250平方英尺的共用屋顶平台、小型园景花园、私人小木屋供出售、掷球球场、户外淋浴和烧烤炉等等! Corte所在的社区被认为是纽约市最具活力的社区之一,除了有极佳的曼哈顿城市景观,更有丰富的艺术、文化和餐饮服务。

有人惊呼道:哇塞!在纽约长岛市买公寓一个单元Unit 平均价格是$150万美元左右,真不便宜啊!

相比于位于亚特兰大市中心,坐落在有号称“亚特兰大长安街”的Peachtree Street附近的德筑美国集团建的J5公寓(一室两厅一卫:42套,平均建筑面积:907 Sqft 售价在$50万美元左右,两室两厅两卫(一卫):108套,平均建筑面积:1400 Sqft,售价在$75万美元左右)。

这两类全新豪华公寓比较,亚特兰大买公寓一个单元Unit 平均价格是$50万美元左右,真是划算多了。

《钱出不来,中国富人纽约买房泡汤》(http://news.creaders.net/china/2020/07/16/2246845.html),这文章内容有点长,大意说的是:

中国公民王先生于2018年11月24日订立协议,购买长岛市(Long Island City)位于LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte其中的一个单元,该7F单元连同公共部分的未分割权益1.1164%一起,价格是$152.5万美元。王先生2018年11月24日签订合同时,缴足了首付定金15.25万美元。

这栋Corte公寓的发起人(Sponsor)2019年11月18日前后向王先生致函(初步通知),说购房交易完成后,将于12月18日在纽约格林尼街110号完成过户。

根据购房合同第6.4条,他被准予延期过户14天。最终,发起人通知他执行房子过户手续,需于2020年1月31日完成交易。

由于王先生没能补齐拖欠的余款,2020年1月31日前后他收到违约通知(Notice of Default),规定他需要在90天内(4月30日之前)还清欠款。5月29日前后,对方致函王先生,称“由于未能解决违约,特此取消交易,并没收保证金。”

王先生在7月8日向法庭递交的起诉书中称,由于中国政府的限制,他不再可能按照自己的意愿将资金转出中国,完成房产交易。是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同,要求法官判对方归还他15.25万美元购房定金。

当我把这篇文章分享在一些微信群里,引来了热烈的讨论。

有人说:王先生要被没收的定金可不是小数哦,(比如:$3~5千美元)是$15.25万美元!

有人说:王先生应该在买纽约长岛这个单元Unit之前,就应该把买房款$152.5万美元和与之相应的过户费Closing Cost 转存到美国的银行后再出Offer(买)房,兵马未动,粮草先行!

有人说:是否他的房地产经纪人有一定的责任?是否在他出Offer前就该把这事同他讲清楚并核实清楚,比如:让王先生出具在美国银行的Bank Statement,证明他在美国银行账目上有足够的购房款,如果他的房地产经纪人跟王先生讲明了,他还执意出Offer 签约买房,那现在出现的这种局面,后果就由王先生自负,经纪人就没有任何责任了。

有人评论道:汇款出中国的风险是可以预见的,难以说成是“不可抗力”,中国外汇管制也不是今天突然宣布的!

有人说:不可抗力一般指的是自然灾害或者战争,法院可以清查王先生的其他海外资产,王先生可以变卖其他海外资产来完成这笔交易!

有人说:这钱要不回来了,只要买房客当时在合同上签了字,就默认是知道相关条款了,最后由于中国外汇管制而导致不能及时汇款,这种事和“不可抗力”搭不上!

有人说:换位思考一下,如果你是卖家,你本来可以在这一年的时间把这个单元卖给别人的,结果买家最后没有钱买,房子没有卖掉,这定金算是给Seller 卖家近一年的时间等待,和包括按买家装修要求房子材料费的补偿!

在房地产行业,这是“约定俗成”的行规,如果买家对此没有争议,这定金$15.25万美元就应该归卖家,这就是“契约精神”所在!

借此机会,学习一下一些相关知识:

2016年12月31日晚,中国国家外汇局发布《国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问》,表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化,同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易

国家外汇管理局负责人向《人民金融》澄清表示,个人购汇不得用于海外购房并非新政策,个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目,“一直以来都不能做”

事实上,个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度,而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理,主要涉及三方面内容:一是细化申报内容,明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任;二是强化银行真实性、合规性审核责任;三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

据多家银行柜台、网银挂出的《个人购汇申请书》内容显示,个人购汇加强了对用汇时间和用途的申报。

想在美国买房人须知,事先搞清楚想好了,勿谓言之不预也。不要像王先生那样,钱转不出来在房子过不了户时说,是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。

希望有在纽约的房地产经纪人跟进报道,最终看看法院是如何判理这定金$15.25万美元的归属?我们拭目以待!

(作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong)

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