无赖租客是“大爷“!

程绍铭

        最近,居住在美国弗吉尼亚州的中餐馆老板朱先生,遇到了一件让他颇为头痛的事情。朱先生用多年的积蓄买了一个投资房,用于出租。今年五月份的时候,他将投资房出租给了一对黑人夫妇。这对黑人夫妇,男的在华盛顿特区做保安,女的没有职业。朱先生和他们签了一年的租约,租金是每月1800美金,黑人夫妇预付了一个月的定金。这对黑人夫妇在6月份付了第一个月房租之后就拒绝再支付任何房租。

        朱先生每次过去询问,黑人夫妇就说男的已经失去了工作,没有钱支付房租。一开始这对黑人夫妇的口气还比较温和,要求朱先生暂缓他们的房租。 后来,这对黑人夫妇的态度越来越恶劣,最后干脆赖账, 对朱先生说我就是没有钱,我也没有其他地方可以去,你有本事去法院告我。黑人的话把朱先生气的不行,朱先生最后决定报警。 然而,警察来了以后了解完情况后告诉朱先生说,黑人有权住在出租房里面,除非朱先生拿到法院的驱逐令,不然他也无能为力。朱先生最后找到我,寻求法律帮助,在交谈过程中,他问了我这么一个问题,“为什么在美国租客比房东还牛?”

        朱先生的问题确实很有意思,因为在美国,一旦租赁关系产生,租客确实享有很多权利。比如说,房东在没有得到租客允许的情况下,不能擅自进入租客的房屋进行检查,即使这个房屋是归房东所有。作者曾遇到这么一个案例,一对老夫妇把他们的房子出租给了一对西班牙裔夫妇,这对夫妇带有四个小孩,他们在付了两个月的房租以后,就拒绝支付任何房租。这对老夫妇同时从邻居那了解到,这对西班牙裔夫妇不但自己住在这对老夫妇的出租房里面,而且还让他们的兄弟姐妹也住在出租房里边。本来出租房里住的应该是六个,现在一下子住了十几个人。

        老先生有一天决定到自己的房子里面看一看到底是什么情况,西班牙裔女租客说不方便拒绝让他进入出租房,两人发生了推攘。结果租客报了警,而来警察正好也是西班牙裔的,最后老先生被警察逮捕,被抓到费尔法克斯的监狱。老先生后来被指控侵入他人领地和个人伤害,最后老先生不得不请律师上庭为他进行辩护。

        美国有些州更是出台了保护租户权利的法律,比如说,在2014年12月17号,哥伦比亚特区颁布了《租户权利法案》,根据这个法案,租户享有诸多权利。比如说,租赁关系的成立不需要正式的书面租约;保证金不得超过一个月的租金;出租人或者房东在出租房子的时候,必须向租客提供一份《租户权利法案》的复印件; 房东不能频繁地涨租金;出租的房屋必须保证有良好的照明和通风;出租的房屋不能有含有铅的油漆;在挑选审查租户的时候,不得以根据申请人的种族、肤色、宗教、国籍、性别、年龄、婚姻状况、性取向等因素来决定是否将房屋出租给这个人,不然会被算为歧视。房东如果决定出售出租的房屋,必须向租户提供优先购房的机会,等等。

        这类租户权利法案确实在某种程度上保护了租客的权利,然而,也给一些租客提供了钻法律空子的可乘之机。在美国,除了房东和租客的约定以外,只有法院才有权利强制终止房屋租赁关系,而从房东申请强制终止租赁关系到租客被从出租屋驱逐出去,一般至少需要有六个月的时间,这就为一些人提供了“免费租房”的机会。作者记得有这样一个案例,有一对越南夫妇,开着一辆崭新的宝马车,装作很有钱的样子,每次找到一个中国人的屋主,交上一个月的房租和一个月的定金,从此再也不交租,直到他们拿到法院的驱逐令被赶走为止,他们再去骗下一个屋主。 这对越南夫妇通过类似的方法已经欺骗了四五个中国屋主,这对夫妇在几年之内几乎只付了不到六个月的房租。

        在美国,要驱逐一个房客,必须首先给这个房客五天的书面的驱逐的通知(Five-day Pay or Quit Notice)。在给房客五天的驱逐通知以后,屋主可以向法院申请驱逐令,英文叫Eviction Notice,屋主必须通过警察把他的驱逐申请正式地转达给租客,然后要求法庭会开一个正式的听证会。

        在听证会上,屋主要正式提出驱逐房客的理由,而房客往往会找出各种各样的理由拒绝搬出,比如说他失业了,或者生病了。法院在听取了屋主和房客的陈述之后,将做一个房客是否可以被驱逐裁定。一般来说,如果一个租客被法院下令驱逐,法院会给租客两周的搬离时间,如果两周以内租客还没有搬离,那房主可以要求当地的警察局强制执行驱逐令。警察到时会到出租房把租客的所有的东西搬到街边,然后房主可以再重新拿回房子。在这个过程当中,房东的出租房一般会受到不同程度的损害,比如说地板或者地毯会被毁坏,墙会被涂乌。

        因为租客在美国享有的诸多权利,华人在出租房子的时候一般要特别小心,一定要熟悉当地与房屋出租相关的法律法规。律师建议,首先,房屋出租, 房东一定要请专业的律师起草正式的租约,第二,一定要对租客进行背景调查,对于信用不好,工作不稳定的租户申请人,房子宁肯闲置,也不要把房屋出租给这类人,因为可能会由此招致不必要的麻烦;第三,一旦与租客产生了任何法律纠纷,一定要马上找专业律师,不要自己想办法去处理,因为很多时候房东直接与租客争执,会造成对屋主不利的后果。

        在美国,拥有自己的房子是很多华人的梦想之一。然而,租客有时候会钻法律的空子,搬进出租房以后变得比房东还“牛”,所以房东在房屋出租的时候一定要非常小心,遵守当地的法律,不要让自己的美梦变成恶梦。

        (作者为美国执业律师、泰和泰华盛顿律师事务所主任、中国西南政法大学特聘教授。该文刊登在近期出版的《环球人物》上)

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